Baggrund
Bovia anmoder på vegne af Arbejdernes Andels-Boligforening (AAB) om kommunens godkendelse af etape 1 i renoveringsstøttesagen for AAB´s afdeling 24 ”Rosenhaven”, beliggende Ørebrovej 2-28 og 1-7, Suomivej 2-12, Drammenvej 1-7 og 2-14, Møllegården 2-24, Drammenvej 1-7 og 2-14.
Afdeling 24 blev taget i brug i 1958 og bebyggelsen består af 13 blokke i tre etager og med en parklignende bebyggelsesplan. Afdelingen dækker over 236 lejemål fordelt på 1-, 2-, 3-, 4-, og 5-rumsboliger samt fælleshus, garageanlæg og erhvervslejemål. Bebyggelsen er beliggende i bymæssig sammenhæng ca. 1 km fra Kolding centrum.
Plan- og Boligudvalget prækvalificerede den 13. november 2017 helhedsplanen/renoveringsstøttesagen, som hovedsageligt dækker over en byggeteknisk renovering og fremtidssikring af bebyggelsens boligmæssige kvaliteter, herunder nedlæggelse af 14 stk. 1-værelsesboliger, men også renovering/genopførelse af en delvist nedbrændt bygning indeholdende et erhvervslejemål/kiosklejemål og fælleshus.
AAB har brug for et servicecenter i området og den samlede helhedsplan kan ikke realiseres før projektet vedrørende servicecenteret er på plads. Det forhold at AAB´s servicecenter, kiosklejemålet og fælleshuset skal opføres i et integreret byggeri har bevirket, at Bovia/AAB og Landsbyggefonden er blevet enige om at opdele helhedsplanen i to etaper/renoveringsstøttesager for at muliggøre en hurtig opførelse af det nye servicecenter, kiosklejemål og fælleshus. Teknisk set er der således oprettet to renoveringsstøttesager hos Landsbyggefonden - nemlig en sag vedrørende den byggetekniske renovering af boligerne og en anden sag vedrørende renovering/genopførelse af fælleshuset.
I praksis indgår de to renoveringssager reelt som en del af den samme helhedsplan hos Landsbyggefonden, hvor der ligeledes er oprettet en huslejestøttesag, en kapitaltilførselssag og en sag om boligsocial indsats i området.
Skema A
Nærværende renoveringsstøttesag vedrører principielt udelukkende renoveringen/genopførelsen af fælleshusdelen (etape 1), men sagen indgår som en del af den samlede helhedsplan, som endnu ikke er endeligt godkendt af beboerdemokratiet, Landsbyggefonden og kommunen. Dette forhold udfordrer den godkendelsesprocedure der sædvanligvis praktiseres i Kolding Kommune, hvor helhedsplanen og kapitaltilførselssagen godkendes samtidig med renoveringsstøttesagen for at sikre den samlede finansiering af projektet i forbindelse med tilsagnet.
I helhedsplanen der ikke er endeligt godkendt indgår der en kapitaltilførselssag, hvor Landsbyggefonden pr. 31 december 2017 foreløbigt har beregnet kommunens bidrag til 1/5-dels ordningen til at udgøre cirka 825.000 kr. Betinget kommunens senere godkendelse af helhedsplanen, herunder renoveringsstøttesagens etape 2 og kapitaltilførselssagen, forventes kommunes bidrag til 1/5-dels ordningen tidligst at forfalde til betaling i 2021.
I forhold til renoveringsstøttesagens etape 1 har Bovia oplyst, at servicehuset og kiosklejemålet finansieres af AAB med ustøttede 30 årige realkreditlån, mens fælleshuset finansieres med støttede lån fra helhedsplanen. For at imødekomme den teoretiske usikkerhed, der knytter sig til beboerdemokratiets og kommunens senere godkendelse af renoveringsstøttesagens etape 2 og dermed den samlede helhedsplan, har Bovia meddelt, at skulle det utænkelige ske, at den endelige helhedsplan ikke godkendes, finansierer AAB fælleshuset på samme vis som servicehuset samt kiosklejemålet, og fælleshuset bliver en del af servicehuset. Med udgangspunkt i dialogen mellem Landsbyggefonden og Bovia forudsættes Landsbyggefonden at være indforstået med den samlede plans gennemførelse. Den foreløbige helhedsplan er godkendt, og risikoen for, at den endelige helhedsplan nedstemmes af beboerdemokratiet, vurderes af Bovia for værende minimal/ikke tilstede, da man i så fald agter at tilrette planen i nødvendigt omfang for at gennemføre projektet.
Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte i henhold til almenboliglovens § 91 samt fondens regulativ om denne støtteordning. Det er en forudsætning for støtten, at der udarbejdes en helhedsplan, og at beliggenhedskommunen garanterer for de optagne lån. Efter kommunens behandling af skema A videresendes Byrådets indstilling til Landsbyggefonden, og det er således fonden, der giver tilsagn og ikke kommunen. Efter fondens tilsagn indhenter boligorganisationen tilbud på byggearbejderne, og der udarbejdes derefter skema B-ansøgning. Hvis skema B ikke eller kun på uvæsentlige punkter afviger fra det materiale, der har dannet grundlag for fondens tilsagn, kan kommunen godkende det fremsendte projekt med bindende virkning for Landsbyggefonden. Forvaltningen kan bemyndiges til at godkende skema B og C, hvis der ikke forekommer ændringer, eller hvis der kun forekommer mindre ændringer, f.eks. under nogle få procents stigning i forhold til det godkendte skema A. Væsentlige ændringer eller overskridelser af budgettet skal forelægges Landsbyggefonden til endelig afgørelse, og det vil være fonden, der endeligt afgør, om en sag skal godkendes.
Det nye servicehus, kiosklejemålet og fælleshuset er budgetteret til ca. 14 mio. kr., og der er udarbejdet et samlet anlægsbudget for renoveringen/genopførelsen af fælleshusdelen (etape 1 i renoveringsstøttesagen) på ca. 5,7 mio. kr., der finansieres med støttede lån på betingelse af den endelige helhedsplans godkendelse.
Garanti for støttede lån
For de støttede lån gælder det, at kommunen skal påtage sig en garanti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 60% af ejendommens værdi. Landsbyggefonden påtager sig en forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af et eventuelt tab som følge af garantien (regaranti). Kommunegarantien fastlægges endeligt af den långivende kreditforening, når projektet er afsluttet og garantien påvirker ikke kommunens låneramme.
Det bemærkes, at det er en forudsætning for gennemførelsen af renoveringsstøttesagens etape 1, at Kolding Kommune stiller garanti som beskrevet ovenfor, og at kommunen senere godkender den samlede helhedsplan, herunder renoveringsstøttesagens etape 2 samt at kommune bidrager i 1/5-delsordningen til kapitaltilførsel.
Når den endelige helhedsplan er færdigbehandlet, vil der blive forelagt en sag til Byrådets godkendelse vedrørende godkendelse af helhedsplanen, renoveringsstøttesagens etape 2 og kapitaltilførselssagen.
