Baggrund og formål
Planområdet har et areal på ca. 1 ha og er beliggende på hjørnet af Fynsvej og Sjællandsvej umiddelbart nord for Kolding havn og fjord.
Luftfoto, der viser planområdets afgræsning og beliggenhed
Virksomheden, Nic. Christiansen Gruppen, som har bygninger på ejendommen i dag, ønsker at erstatte de eksisterende bygninger med nybyggeri, som kan rumme flere medarbejdere samt bedre faciliteter til virksomhedens aktiviteter.
Historik
Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog den 3. november 2021, at der skal udarbejdes lokalplan 0511-32 Ved Sjællandsvej og Fynsvej – et erhvervsområde med tilhørende kommuneplantillæg. Det foreliggende forslag til lokalplan er udarbejdet ud fra de ved opstarten godkendte principper.
Bygherre har dog ønsket, at lokalplanen omfatter en yderligere udvidelsesmulighed, hvorfor lokalplanforslaget giver mulighed for én etage mere end beskrevet ved opstarten.
Kommuneplantillæggets indhold
Kommuneplantillægget giver mulighed for en højere bebyggelsesprocent, idet bygherre ønsker mulighed for at bebygge grunden med op til 98 %. Den gældende kommuneplanramme giver mulighed for en maksimal bebyggelsesprocent på 40. Det er ikke nødvendigt at øge den maksimale bygningshøjde på 7 etager og 24 meter.
Lokalplanens indhold
Anvendelse
Lokalplanområdet anvendes i dag af virksomheden Nic. Christiansen Gruppen, som har deres kontordomicil på arealet. Virksomheden ønsker at udvide, således at der bliver plads til flere medarbejdere og bedre forhold for virksomhedens øvrige aktiviteter. Lokalplanområdets anvendelse vil således fortsætte som hidtil og udlægges til erhverv.
Bebyggelse og arkitektur
Den nye bebyggelse på ejendommen er disponeret i en enkelt bygningskrop, som placeres nordligt på grunden. Bygherre ønsker i første omgang at etablere bebyggelse i 5 etager, hvoraf én etage er parkering, da lokalplanen giver mulighed for, at grundens terræn kan udnyttes til at etablere parkering under bygningen.
En mulig fremtidig udvidelse af etagearealet sikres i et mindre byggefelt mod syd i sammenhæng med parkeringsetagen. Der gives ligeledes mulighed for udvidelse med én ekstra etage på den primære bygning.
Snit, der viser den bygning, bygherre ønsker at opføre i 1. etape, samt udvidelsesmuligheder
Den fremtidige bebyggelse er meget synligt beliggende ved en af de mest brugte indfaldsveje til Kolding. Stadsarkitekten har i løbet af planprocessen været i dialog med bygherre om byggeriets udformning og arkitektoniske udtryk. Bygningen udformes med en let og åben stueetage, og oven for en regulær bygningskrop, der tilføres dybde og struktur med dybe udhæng.
Visualisering af den forventede udformning af byggeriet, med parkeringsniveau, der udnytter terrænforskellen i området. Det overliggende dæk er begrønnet for at opnå sammenhæng med det omkringliggende grønne friareal.
Grønne områder
Lokalplanen sikrer, at den del af området, som ikke anvendes til bebyggelse eller parkering, skal tilplantes, således at området fremstår grønt ud mod Fynsvej.
Klimatilpasning
Området er højt beliggende og er derfor ikke umiddelbart i risiko for oversvømmelser eller havstigning. Lokalplanens bestemmelser sikrer, at regnvand håndteres på grunden, således at kloaksystemet og de omkringliggende områder ikke belastes heraf.
Inden for kommuneplanrammen er dog udpeget et areal, som kan være udsat for oversvømmelse ved en såkaldt 100-års hændelse. Udpegningen omfatter et meget lille område, som ligger udmatrikuleret i vejarealet og ikke vil blive bebygget. Planlægningen har således ingen indflydelse på det udpegede areal.
Trafik og Parkering
Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Baldersvej ligesom i dag. Der etableres endnu en indkørsel, således at trafikformer kan adskilles og større køretøjer til f.eks. renovation kan køre ind og ud af området uden at bakke. Lokalplanen udlægger parkering efter de gældende normer for kontorerhverv.
Miljøforhold
Lokalplanområdet er udsat for kraftig vejstøj fra Fynsvej, som grænser op til arealet. Der er udarbejdet en støjrapport, der viser, at trafikstøjen fra Fynsvej vil overstige Miljøstyrelsens vejledende støjgrænse på Lden 63 dB for kontorer samt Lden 58 dB for udendørs opholdsarealer. Støjredegørelsen viser dog også, at der ved etablering af et 1,5 meter højt støjværn på tagfladen kan sikres et opholdsareal, der overholder støjgrænsen for udendørs opholdsarealer.
Lokalplanområdet omfatter en eksisterende erhvervsejendom i et område, som i kommuneplanen er udlagt til blandet bolig og erhverv. Lokalplanområdet er inden for en radius af 200 meter omkranset af blandede byfunktioner med både enfamiliehuse, etageboliger, mindre erhvervsvirksomheder, dagligvarebutik og offentlig service samt Kolding Kommunes center for senhjerneskade med bo- og dagtilbud. Det vurderes derfor, at der kan gøres brug af huludfyldningsprincippet, der tilsidesætter den vejledende støjgrænse for områder til kontorerhverv på 63 dB.
Planlovens §15a bestemmer, at støjbelastede arealer kun må udlægges til støjfølsom anvendelse, hvis planen kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Det vurderes, at anvendelsen til kontorformål inden for lokalplanens byggefelter kan sikres mod støj fra vejen, idet der med afskærmning kan etableres tilstrækkeligt udendørs opholdsareal, og det byggeteknisk er muligt at sikre et acceptabelt indendørs støjniveau.
Lokalplanen sikrer, med krav til ibrugtagning, at støjniveauet fra trafikstøj ikke overstiger den vejledende grænse på 58 dB ved etablering af opholdsarealer. Lokalplanen giver mulighed for etablering af støjdæmpende foranstaltninger ved opholdsarealerne. Sammen med byggelovgivningen sikrer lokalplanen desuden, at det indendørs støjniveau sikres, idet der stilles krav om sikring af indendørs støjniveau, såfremt der etableres oplukkelige vinduer.
Miljøscreening
Der er foretaget en miljøscreening, der viser, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering.
Politiske fokusområder m.m.
Arkitekturstrategien har været anvendt som dialogværktøj i forhold til udformningen af det fremtidige byggeri.
Bæredygtige ambitioner
DGNB er en bæredygtig certificering af bygninger. Ordningen vægter miljø, økonomi og sociale forhold ligeværdigt. Dertil kommer en analyse af den procesmæssige og den tekniske kvalitet. 49 kriterier bliver bedømt og får point, der regnes sammen til en bedømmelse fra bronze til platin.
Bygherre har en målsætning om, at det nye byggeri skal DGNB-certificeres til guld. Med udviklingen af projektet har der derfor været et stort fokus på at prioritere løsninger, der kan understøtte denne ambition.
Som en virksomhed, der vil gå forrest, når det handler om mobilitet, er det forventningen, at flertallet af medarbejderne fremadrettet vil komme til at køre i elektriske biler, og der etableres derfor ladestandere i forbindelse med parkeringsområderne. Mere end halvdelen af parkeringspladserne placeres under bygningen, for derved at skabe plads til udvikling af attraktive grønne områder rundt om huset.
Der anlægges en have oven på en åben parkeringskælder samt beplantede friarealer ud mod Fynsvej. Beplantningen vil medvirke til at højne kvaliteten af arbejdsmiljøet og den generelle sociale bæredygtighed og samtidig mindske befæstelsesgraden og skabe bedre betingelser for håndtering af regnvandet på grunden.
Som en del af det grønne tema, arbejdes der også med en integreret begrønning på dele af facaden og etablering af en taghave med orangeri. Solafskærmning er integreret i bygningens arkitektur i form af udkragede baldakiner, således at behovet for mekanisk nedkøling mindskes. Udover at benytte fjernvarmeforsyningen i området, som i sig selv er bæredygtig, forberedes huset samtidig for lavtemperatur varmeforsyning, så man senere nemt kan ændre varmeforsyningen til f.eks. varmepumper.
Der har i projektet været fokus på mulighederne for genanvendelse og upcycling af nogle af materialerne fra det gamle hus, og det er intentionen, at betonen fra det gamle hus knuses og genanvendes i det omfang, det er muligt. Der vil naturligvis også være fokus på, at de materialer, der anvendes i huset, ikke afgiver skadelige stoffer.
Med fokus på det interne arbejdsmiljø arbejdes der både med løsninger, der kan optimere dagslysforholdene, det akustiske indeklima samt den generelle fleksibilitet i forhold til arbejdsflow.
Plankategori
Lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen, hvilket betyder, at det er Plan og Teknik, der har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslaget med tilhørende kommuneplantillæg sendes i offentlig høring.
Tidsplan
Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg skal i offentlig høring.
Forvaltningen anbefaler, at planforslagene sendes i offentlig høring i 4 uger i perioden 15. februar–15. marts 2022. Denne høringsperiode anses for tilstrækkelig, fordi:
- kommuneplantillægget vurderes ikke at have principiel karakter,
- planforslagene vurderes ikke at være særlig omfangsrige.
Endelige vedtagelse af lokalplanen sker administrativt umiddelbart efter høringsperiodens slut, med mindre der i høringsperioden indkommer indsigelser. Hvis der indkommer indsigelser, forventes Plan og Teknik at kunne få forelagt lokalplan og kommuneplantillæg til endelig vedtagelse den 3. maj 2022.
